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文章来源:baobaobubu    发布时间:2019-11-17 15:35  【字号:      】

选址选址还是选址,好的店面带你进天堂,不好的店面让你进“牢房”,把你套牢了。

说到开店,选址是重中之重,好的店面带你进天堂,不好的店面让你进“牢房”,把你套牢了

何谓好店面,其实和选老婆一样

不是漂亮多金就好,重要的是合适

现在全民餐饮创业,把很多店面都占据了,动辄不菲的转让费,让你还没开始赚钱就扔了一大把米

从 2010年开始,一二线城市各种餐饮品牌如雨后春笋般涌现,全面铺开在大街小巷,而随着购物中心的兴起,餐饮品牌又从街边转战至购物中心

近几年,由于电商的冲击,百货零售业态的走弱,又使得餐饮业成为购物中心吸客的法宝

餐饮业的蓬勃发展,也造就了不少外资和民营餐饮成为餐饮业的带头大哥

一、论商圈的重要性1、市级商圈区域商圈社区商圈比如说中山路、火车站、sm这种地标性的商圈都算是市级的商圈,人口集中度非常高

区域商圈像厦大商圈、滨北商圈、瑞景商圈、吕厝商圈、莲坂商圈这类二级商圈

社区商圈就是一些大社区的商圈咯

2、成熟商圈计划商圈衰退商圈3、人流量大的商圈人流量小的商圈4、消费水平高的商圈消费水平低的商圈5、多主力店商圈单一主力店商圈购物中心是所有餐饮人梦寐以求的战场,但是大部分的购物中心,租金高,入住条件苛刻

使得很多品牌无法进入,或者只能拿一些很差或非常高价的店面

有些商场看着热闹,可是大部分都是都是赔本做买卖

有些目的是为了招商加盟、还有吸引投资

因为商场店的人流集中,形象更为高大上

如果你有不错的资金支撑,快速扩展的打算,商场店是一个不错的选择

如果你的资金有限,而且走的是稳扎稳打的路线,那么你应该慎重选择商场店铺

不是每个店都合适去商场的热海搏杀一把的

二:弄清楚定位与获客其实开店第一步不是找铺面而是定位,弄清楚想开一个啥样的店,在根据定位去找铺面

有效的获客才是重要的,人流量大不等于客户多

只有与定位相匹配的店面才是适合你的店面

先根据定位想好多大面积,租金能承受范围,转让费能承受范围等问题,相当于预算

然后根据想好的预算去找目标客户群体多的路段,筛选出尽可能多的路段,十个或二十个,越多越好

多个选择就可以找到满意度高的铺面,找铺面千万不能图省事,多花心思和时间,路段的好坏对后期收益影响很大

铺面一般分两种:一种是新的路段或商场招商

优点不用转让费(个别坑爹的商场会收入驻费),毛坯装修比翻新装修省钱,能争取装修免租期

缺点新路段,人流相对少,养店期长,还有最重要一点也是绝大多数人没想到的,这么多空铺也不知道哪个空铺会被比你强劲的竞争对手看上并入驻

这种一般是新开的商业体,成熟的商业体大部分会控制竞争品类

遇到这种大部分也只能转让了,不然拼得头破血流的,最后也是很难收场

一种是老路段或商场中转让的铺面

赚钱的生意很多,亏钱的也不少

大多数商户都会说,忙不过来,回老家,投资新项目等才忍痛割爱转让“旺铺”

从商户口里是听不到铺面的客观情况,毕竟转志俊论坛让时商户相当于一个推销员,目的只有让你接手铺面

优点路段成熟能直接统计路段大致人流及消费群体,同时能发现竞争对手,还能预估出未来可能出现的竞争对手有哪些,养店时间短

缺点翻新装修费用高(省钱的也可以用原装修),有转让费,没有装修免租期

总的来说目光看远点,大多数人都在看人流,容易忽略竞争对手,现在的一年内两年内都要考虑到

转让费:基本上原先商户都会收取这一项费用,此费用没有统一标准

与路段好坏面积大小有关,有的原商户还会把装修费用算进去

总体上大多数转让费都虚高,虽然说下次你转让的时候也能向下一位商户收取转让费,但毕竟是前期投入要精打细算

转让费高意味着收回成本的时间变慢,把转让费谈到最低就代表着回笼资金快,且能保留更多的资金流,做生意现金流比利润重要

越大面积的店面,转让费越是有谈的空间,大面积的店面接盘的人比较少

谈转让还是需要技巧

回头可以细细聊下

租金:商场或小区底层商铺都是按照每平方月租金算,繁华的商场月租金300~500元一平方

街边的商铺大多数一口价整个铺面多少钱一个月,也可以用月租金除以铺面面积得出每平方价格

在根据繁华的商场的价格和人流做参考,就能大致判断出街边的铺面是否值那个价

商场或小区里自营的铺面租金绝大多数谈不了,商场和小区自营的有统一的收费标准,而街边转让接手的业主又只肯按照原商户合同上的价格

如果是商场或小区的铺面是业主私人所有,则在商场开盘时就能谈判价格,以及更多的优惠条件

与业主谈判租金时要懂得引导业主客观的分析路段价值和商场目前情况及未来两年前景

大多数业主买铺面时被售楼部的话术说的找不到北,总以为所购买的铺面地下埋着金矿,摆着一副黄花大姑娘不愁嫁的姿态

我和很多这类型的业主一通电话就是谈半小时以上,大致都是谈,路段、商场人流量、商铺入驻率、地产热潮已退、地产泡沫等等,还有免费帮业主分析怎么比其他空铺早点出租及何种方式出租的收益比隔壁业主多(免费分析是在完全不考虑该铺面的时候才会赠送)

毕竟业主被售楼小姐的话术已经洗脑成得商铺者得天下,要想洗回来洗客观洗看空也是个大工程,所以一通电话半小时以上正常

合同条款:与自身利益相关的主要条款有,租金,付款方式,合同期限,是否可转让等

大多数合同为3年一签,不建议签订两年以下的合同

很多生意开张越久越赚钱,时间太短则刚回本刚积累老客结果合同到期,相对来说时间越长对于商户越有利

个别铺面会要求租金每年递增,或第三年递增,这个可以协商谈判

最好争取合同期限内租金不变,这可以省下一大笔开支成本,如果是很大的铺面,谈判下这个条件则相当于省下的一台轿车

利润重要现金流更重要,成本也很重要

付款方式指的是押几付几,海口大多数押金为2~3个月租金,业主大多数希望半年或一年缴一次铺租,交租时间越短对于商户越有利

一定要争取的一个条件就是允许转让,天有不测风云,给以后留条后路

渠道:找铺面方式有两种,一种上网找,一种上大街找

前者省时省力,但由于个别信息描述不全面不客观,不能详细了解铺面人流量

后者比较累,但能第一时间观察人流量,及周边情况

个人建议两种方式都用上,有的商户只在网上发布转让信息,而有的只在店门口贴转让

记得多跑跑多看看,你才能对商圈更为了解

小贴士:1、铺面的朝向,对于西晒的铺面则价值大打折扣,长时间的暴晒铺面里面给人感觉像锅炉,客人也不愿意去

晒的多,空调耗电也多,一月下来又是一笔开支成本

如果经营的业态是晚上及宵夜段,可以利用此缺点谈判

2、一定要保持客观理性的思路,听到很多高额转让费后,突然听到一个稍微低一点的转让费就忘了思考该转让费是否虚高,是否该多多砍价

就好比整条街的裙子都是五百块,突然看到一家店的裙子一百块,就觉得好便宜,却忘了淘宝才66包邮

不管怎么样狠狠砍价,千万别手软,软磨硬泡,就和追女朋友一样

或许那些白富美就被屌丝追上了

3、观察整排的店面的氛围,还有隔壁店面,人家说找个好邻居胜过好亲戚啊

比如说隔壁是网红炸鸡腿店,你在隔壁开个饮料四果冰,搭配起来就棒棒棒的

4、即使第一次和业主谈判的条件没谈成也别灰心,晾业主一个月后在联系试试

5、合同一定要和业主签,别和原商户签

6、注意现在很多店面不能从事餐饮或者有油烟的餐饮业态,签的时候千万得注意

不然很有可能你的装修会打水漂了

一次成功的谈判很重要,转让费谈低则等于缩短回本时间,租金谈低则等于月利润提高

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